転業修行編

昨日から昔同じレンタルビデオ業の
敷金診断士の方を頼って

小伝馬町にスーツを着て
日本住宅性能検査協会に出勤しました

東京のビジネス街は
ビルも多く人も多い

最初私が就職したところが下北沢で
同級生がみんなビジネス街でうらやましかったっけ

電車通勤は慣れるまでは大変そうですが
寝れるのはいいですね

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約半年程交渉にあたっていて
昨日ようやく終結した家賃交渉の現場に同行させて頂きました

大変な反面やりがいがあるなと感じました
賃借人と賃貸人の前に人対人なんですね

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今まで店があることへの安堵の状態というか
奢ってた自分にとても気が付かされました

元々脱サラした時だって言われた事は出来るのに
白いキャンバスに自由に書けと言われると

何も出来なかった

今回新しい場所での白いキャンバスに
いい絵は描けるだろうか

脱サラした時が2色だとするならば
今は6色位にはなれてるのだろうか

今後の期待とプレッシャーに
結構参ってます

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本日同行させて頂いた企業様は
この不況に業績もいいみたいですが

借りた当初のオーナーさんからのオーナーチェンジで
現在は不動産ファンドがオーナーさん

家賃値上げや前オーナーからの引継ぎも上手くいってないようでした
原状回復についてのご相談でしたが

特約事項にはバッチリ原状回復の内容が・・・
ほぼ新品にしなければならないんですね

借りる時にはこうゆうところにも
注意しなければばらないんですね

出る時のコストが沢山かかれば
家賃で払うのと一緒のことですもんね

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本日同行させて頂きました企業様は2件あったのですが
どちらもマイナスイメージでの縮小とか廃業ではなく

前向きな転居なんですね
この時期に余裕があるのはすごいですね

不況不況と言われてますが
いいとこもまだまだあるんですね

こうゆう方達とお会いしてると
いいパワーを頂く感じがします

私もお会いした方にいいパワーを
与えられるようになりたいです

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3～4月の引越シーズンは
毎年取材が殺到するそうで

昨日も取材がありました
「日住検」の活動が紹介されます

テレビ東京（１２ch)
番組名：「トコトンハテナ」

日時：2009年2月22日（日）
夕方6時30分～夜7時00分（５分程度のこと）

番組内容
政治・経済・社会問題など幅広く取り上げ

司会の進行にあわせゲストコメンテーターが解説する情報番組
司会：高橋英樹

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

日本住宅性能検査協会
http://www.nichijuken.org
日本敷金診断士会
http://www.nichijuken.org/shindanshi/

本日同行させて頂きましたところは
上場企業のグループ会社で

大都会で賃料坪5万
2階～13階までグループで

借り上げており敷金は2億円
となると原状回復費も

50坪2フロアーだけで700万円
当然大手ゼネコンの見積

私の少ない経験の店舗の原状回復の感覚でいくと
2年しか使ってないきれいな事務所は

直すとこなんてほぼ見当たりません
やはり大手さんを見ると

こういうところでお金が
回ってるんだなぁと思いました

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19日に取材のあったイブニングファイル
2月24日(火) 6:10～6:30放映予定

日本敷金診断士会が登場します！！
今度はひょっとしたらちょっと写ってるかも・・・

去年もそうだったらしいんですが
テレビ放映後は電話が殺到するようです

もまれて早くどんな相談にも
答えられるようがんばりたいです

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昨日の朝出勤して帝国データバンクの
大型倒産を見てびっくり！！

取引先が出てるではありませんか！
１月中に回収してるものがほとんどで

被害は小額のが一つ引っかかったのみで
不幸中の幸いだったみたいですが

それにしてもショックですね・・・
上場企業でも平気で潰れてしまうこのご時勢

逆にチャンスに変えたいですが
リスクも高いですねー

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昨日の夜はいつもお世話になってる不動産鑑定士の方に
わくらに連れてって頂きまして

新鮮なジンギスカンは美味すぎでした
会話も弾み驚いた事に先生のダイビングの資格を取ったところと

私がインストラクターの資格を取ったところが同じ下田ダイバーズ
世間の狭さにびっくりでした！

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一昨日の朝帝国データに出てたという
昨日民事再生企業の債権者集会に参加させて頂きました

まずは会場の前で報道関係のマスコミに囲まれ
インタビューの嵐でしたが何も答えられず

開場入りすると席は3分の1位しか埋まってなく
集会は一見順調に進んだかのように思われましたが

最後の質疑応答

こぞって弁護士軍団が声を荒たげ
バトルが始まりまして

なかなか出来ない経験をさせて頂いております
楽しかったです

あー少額とはいえ
引っかかってたの忘れてた（悲）

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久しぶりに参加しましたこの会は
同世代で企業の出世頭の人や経営者の人が集います

昔専門学校時代通っていた水道橋から徒歩5分の
ＲＯＢＡＴＡ ＤＩＮＩＮＧ ほむら へ

暫し会ってなかった仲間とはすぐに打ち解けることができました
この不況にもかかわらず事業を拡大してる人もいて

終電まで続いた飲みは
かなりの刺激となりました

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昨日は九州の「アサデス。」という番組で
敷金診断士が紹介されまして

朝から電話が鳴りっぱなしでした
首都圏では敷金・礼金・更新料がありますが

関西では敷引きや敷金償却があって
更新料はないそうです

九州では退去修理分担金というのもあるそうです
地域によって色々違うと対応も変わってきますね

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5/20（水）東京は八重洲で企業様向けの
賃料減額のセミナーを開催するのですが

本日セミナー集客代行業者の方にお会いしましたが
セミナー集客が一番難しいとのことでした

この不況を逆にチャンスに変えられるのも
固定費がまず下がることが第一歩ではないでしょうか

人件費についで高い固定費それは賃料です
更新時にしか出来ないと思ってる減額請求は

借地借家法でいつでもしていいと認められています
このセミナーを聞いてまずは

家賃の引下げを検討されては如何でしょうか？

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昨日は仕事をさせて頂いたとある大手企業様のところに
同行させて頂きお話を伺う事ができましたが

やはり今までになく厳しいというお話で
本社移転もお願いするかも？！

名だたる誰でも耳にする大きな会社が
今までの賃料を払えなくなってきてるのですね

事務所に戻ると又一軒大手様からの
ビル一棟移転の依頼がくるそうで

とても大きなお仕事がここのところ入ってきてます
昨日のお話の中で中小、零細企業の方が元気がいいと伺いました

その中に私たちも入りたいと思います

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昨日はうちの顧問であり
今度セミナーの講師をして頂きます先生をお呼びして

賃料改定の基礎知識について勉強させて頂きました
借地借家法の解釈を分かりやすく丁寧に教えていただき

とても勉強になりました
その中の第32条の中で

借賃が経済事情の変動により不相当になったときには
増減を請求する事ができるとなってます

まさに今の時代はここに当てはまるといえると思います
景気のいいときは家賃が上がったことがあったかと思いますが

これからしばらくは下がる時代になりそうです
その中で少しでもお手伝いできればと考えてます

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昨日は朝からうちの理事である1級建築士の方に
社内セミナーを開催して頂き建築のことを教えて頂き

午後から元一部上場の会社にいて毎月セミナーを開催していて
独立をし今後いっしょに原状回復をやっていこうとしてる方が

セミナー開催のノウハウやDMの送り方を教えて頂き
夕方からうちの理事であり法務担当に法律のことを教えて頂きました

毎日沢山の事を色々な方にお会いして教えて頂いてます
日住検には沢山の専門家がいて様々な相談にお答えしてます

私自身も早く専門家になれるようがんばります

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ＤＶＤをアマゾンで販売していて
今までは地方の方が多かったのですが

ここのところとくに増えてるのが都心の一等地の方で
やはり買うところもレンタルする所もないのでしょうか・・・

少し出れば大きなレンタル店も
本屋もあるでしょうが

賃料から考えると都心では合わないでしょうし
地方だと人口が少ない

とか色々考えましたが

私自身も本を買う時は
もっぱらアマゾンになってますし

賃料の高い店舗は売上の坪効率から見ても
今後ますます厳しくなってくのでしょうね

店舗の現状回復や賃料改定も
是非ご相談頂けたらと思います

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昨日初の担当といっても
先輩に一緒に行ってもらったのですが

東京都下へ事務所の退去時の保証金の
返還についてのご相談でした

200万の保証金から40万だけ普通預金に振込みがあり
次の日FAXで明細がきたらしいのですが

特約には確かにクロスと床の張替えは負担と書いてありましたが
塗装やブラインド蛍光灯まで新品になっており

それがすべて負担となってるようです
家主さんは今までそれでやってきたの一点張りのようですが

事業用賃貸借でも居住用のガイドラインの考え方を
取り入れた判例が多くなってきてます

今後は今までそれでやってきたは
通用しなくなってくると思います

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昨日初の担当といっても
先輩に一緒に行ってもらったのですが

東京都下へ事務所の退去時の保証金の
返還についてのご相談でした

200万の保証金から40万だけ普通預金に振込みがあり
次の日FAXで明細がきたらしいのですが

特約には確かにクロスと床の張替えは負担と書いてありましたが
塗装やブラインド蛍光灯まで新品になっており

それがすべて負担となってるようです
家主さんは今までそれでやってきたの一点張りのようですが

事業用賃貸借でも居住用のガイドラインの考え方を
取り入れた判例が多くなってきてます

今後は今までそれでやってきたは
通用しなくなってくると思います

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本日5/20に行われる家賃値下げセミナーの
チラシ作成をして頂くデザイナーの方とお会いしまして

セミナーのお話を打ち合わせていくと
「家賃って下げられるんですか？」と少し驚かれてました

私自身も更新時なら家主さんに言いやすいなとか
景気のいい時は上がっても下げるのは難しいと勝手に思ってました

が、、、

借地第32条の中で

イ、土地もしくは建物に対するその他の負担の増減

ロ、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下

ハ、その他の経済事情の変動

二、近傍同種の建物の家賃に比較して不相当となったとき

家賃の額の増減を請求することができるのです
今の日本の状況は正にハの

その他の経済事情の変動に
当てはまるといえると思います

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昨日は店舗開発系の交流会に
異業種交流会でお会いした方に連れてって頂きまして

名だたる大手の開発担当者様達に圧倒されました
30名もの人数の名刺交換はギリギリ足りたのですが

皆さん不景気な感じは全く感じませんで
とてもパワーを頂きました

今まで出合えなかった方達との
新しい出会いに感謝です

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昨日弊社で顧問契約をしてらっしゃる
弁護士の先生にお会いさせていただきました

大手ビルをテナントで借りてる契約の縛りがきつく
賃借人が不利だと思われる案件を相談に行きましたところ

一般住居同様で故意の汚損や破損等は
借主負担で通常損耗は貸し主負担

定期借家での退去の高額の違約金なんかは
合理性がなく賃借人に明らかに不利益だとおっしゃってました

これをやってるのが超有名な企業ですから
ビルが増える訳ですよねー

景気のいい時は企業も原状回復費が高くとも気にしませんでしたが
今の時代はそうはいかなくなってきてます

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10日に行われた店舗開発系の交流会で
お会いしました某ビール会社で

主に居酒屋等のチェーン店担当の副部長さんが
本日弊社に来て頂きまして

私達の業務内容や今後やろうとしてることに
卸先のお客様に喜ばれるのではないかとおっしゃってました

店舗の原状回復や保証金返還、家賃交渉、セミナー等
色々とニーズがあることを感じました

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川崎市の不動産屋さんと朝電話で伺ったのは

東京の首都圏から川崎市や横浜市に

オフィス移転の話が結構来てるとのお話でした

今日の午前中来ていただいたお客様も

オフィス移転のお話でいらして頂きました

昨日の日経のメルマガで載っていたのですが

東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均空室率は

5.60％で3年8カ月振りに5％を突破した。となっており

1坪あたりの平均賃料は2万1620円で前月から1.47％下がり6カ月連続で低下した

いずれの区でも下落しており最も下げ幅が大きかったのは

千代田区の1.94％だったとなってました

今こそコストを見直す時期ではないでしょうか

人件費に次ぐコストは賃料です

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5/20（水）の１３時～１７時まで

東京八重洲ホールにて

家賃・地代値下げセミナー

を開催致します

ご興味のある方は是非ご参加下さいますよう

よろしくお願いします

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